Zunächst besteht für den Mieter ein Recht zur Minderung der Miete, wenn die Temperaturen zu niedrig ausfallen. Doch welche Temperaturen gelten als vertragsgemäß?
Frühere Entscheidungen im Hinblick auf eine Mindesttemperatur von 18°C zur Tageszeit dürften heute nicht (mehr) angemessen sein. Heute verlangen Gerichte Mindesttemperaturen tagsüber in Wohnräumen von 20°C.
Es mag diskutiert werden können, ob niedrigere Temperaturen gesundheitsfördernd und ob aus ökologischen Gründen mit Heizenergie generell sparsam gewirtschaftet werden sollte. Mietrechtlich kommt es jedoch auf das Wohlempfinden des Mieters an. Er ist berechtigt nach seinen Vorstellungen zu leben (und entsprechend zahlt er für die Heizenergie gemäß Heizkostenverordnung).
Die Messung der Temperatur soll üblicherweise in der Zimmermitte in einer Höhe von 1 Meter über dem Fußboden mit einem geeichten Innenthermometer vorgenommen werden (vgl. Pfeilschifter, ZMR 1986, 300).
Mangels einer mietvertraglichen Vereinbarung sollen z. B. nach dem Landgericht Berlin (GE 1998, 905) folgende Raumtemperaturen gelten:
von 6.00-23.00 Uhr in Wohnräumen 20°C,
von 6.00-23.00 Uhr im Bad/in der Toilette 21°C,
von 23.00-6.00 Uhr in allen Räumen 18°C.
Einige Mietverträge haben die Beheizbarkeit geregelt. Hierbei soll im Rahmen einer gerichtlichen Kontrolle nach § 307 BGB eine gewisse Bandbreite in den Vereinbarungen möglich sein. Jedoch dürften Regelungen, dass die Heizung im Winter abgeschaltet werden darf, eine unangemessene Regelung darstellen, ebenso wie unzumutbar niedrige Zimmertemperaturen.
Abhängig davon, wieweit die Temperaturen ins Unzumutbare fallen, gestehen die Gerichte zwischen 20 % - 100 % Mietminderung der Miete zu.
Das Schwierige ist, die Höhe der Minderung zu ermitteln. Denn diese muss für jeden Einzelfall speziell bestimmt werden. Erste Anhaltspunkte bieten aber immerhin die folgenden Entscheidungen:
Für Zimmertemperaturen von tagsüber nur 16° bis 18° C hat das Amtsgericht Köln (WM 1978, S. 189) eine Minderung von 20 % zugesprochen. Für einen gleichen Sachverhalt
hat das Amtsgericht Waldbröhl (WM 80, S. 206) eine Minderung in Höhe von 25 % akzeptiert. Wenn im Winter die Heizung ganz ausfällt, ist nach Meinung des Landgericht Kassel (WM 1987, S. 271) eine Mietminderung in Höhe von 50 % angemessen. Kann die Wohnung während der Heizperiode nicht beheizt werden, ist nach Auffassung des Landgerichts Berlin (GE 93, S. 263) eine Mietminderung von 75 % angebracht. Das Landgericht Hamburg (WM 1976, S. 10) gewährte bei totalem Heizungsausfall während der Heizperiode eine Minderung der vollen Miete.
Die Minderung der Miete hat nach den Grundsätzen zu erfolgen, die für die Mietminderung gelten. Fehler hierbei können schnell unangenehme Folgen haben. Um schnell die Temperaturen wieder auf ein erträgliches Maß ansteigen zu lassen, hilft auch keine Minderung und kein Zurückbehaltungsrecht. Für eilige Fälle muss im einstweiligen Rechtsschutz ein Antrag auf angemessene Beheizung gestellt werden.
Teilweise sprechen Gerichte über eine Mietminderung hinaus den betroffenen Mietern sogar Schadenersatz wegen Nichterfüllung zu. Denn für den Fall, dass die Wohnung nicht bewohnbar ist und hierzu Elektro-Heizöfen angeschafft werden müssen, hat der Vermieter die Anschaffungskosten dieser Heizöfen sowie den zusätzlichen Stromverbrauch zu zahlen, soweit dieser nachweisbar ist. Auch kommt eine fristlose Kündigung der Wohnung in Betracht, wenn diese nicht beheizbar ist und der Vermieter seinen Verpflichtungen trotz Fristsetzungen nicht gerecht wird.
In unserer Wirtschaftskanzlei beraten Rechtsanwälte und Fachanwälte Mandanten in Berlin und bundesweit auf dem Gebiet des Markenrechts, Wettbewerbsrechts, Medienrecht, Arbeitsrecht, Mietrecht und Familierecht.
Frühere Entscheidungen im Hinblick auf eine Mindesttemperatur von 18°C zur Tageszeit dürften heute nicht (mehr) angemessen sein. Heute verlangen Gerichte Mindesttemperaturen tagsüber in Wohnräumen von 20°C.
Es mag diskutiert werden können, ob niedrigere Temperaturen gesundheitsfördernd und ob aus ökologischen Gründen mit Heizenergie generell sparsam gewirtschaftet werden sollte. Mietrechtlich kommt es jedoch auf das Wohlempfinden des Mieters an. Er ist berechtigt nach seinen Vorstellungen zu leben (und entsprechend zahlt er für die Heizenergie gemäß Heizkostenverordnung).
Die Messung der Temperatur soll üblicherweise in der Zimmermitte in einer Höhe von 1 Meter über dem Fußboden mit einem geeichten Innenthermometer vorgenommen werden (vgl. Pfeilschifter, ZMR 1986, 300).
Mangels einer mietvertraglichen Vereinbarung sollen z. B. nach dem Landgericht Berlin (GE 1998, 905) folgende Raumtemperaturen gelten:
von 6.00-23.00 Uhr in Wohnräumen 20°C,
von 6.00-23.00 Uhr im Bad/in der Toilette 21°C,
von 23.00-6.00 Uhr in allen Räumen 18°C.
Einige Mietverträge haben die Beheizbarkeit geregelt. Hierbei soll im Rahmen einer gerichtlichen Kontrolle nach § 307 BGB eine gewisse Bandbreite in den Vereinbarungen möglich sein. Jedoch dürften Regelungen, dass die Heizung im Winter abgeschaltet werden darf, eine unangemessene Regelung darstellen, ebenso wie unzumutbar niedrige Zimmertemperaturen.
Abhängig davon, wieweit die Temperaturen ins Unzumutbare fallen, gestehen die Gerichte zwischen 20 % - 100 % Mietminderung der Miete zu.
Das Schwierige ist, die Höhe der Minderung zu ermitteln. Denn diese muss für jeden Einzelfall speziell bestimmt werden. Erste Anhaltspunkte bieten aber immerhin die folgenden Entscheidungen:
Für Zimmertemperaturen von tagsüber nur 16° bis 18° C hat das Amtsgericht Köln (WM 1978, S. 189) eine Minderung von 20 % zugesprochen. Für einen gleichen Sachverhalt
hat das Amtsgericht Waldbröhl (WM 80, S. 206) eine Minderung in Höhe von 25 % akzeptiert. Wenn im Winter die Heizung ganz ausfällt, ist nach Meinung des Landgericht Kassel (WM 1987, S. 271) eine Mietminderung in Höhe von 50 % angemessen. Kann die Wohnung während der Heizperiode nicht beheizt werden, ist nach Auffassung des Landgerichts Berlin (GE 93, S. 263) eine Mietminderung von 75 % angebracht. Das Landgericht Hamburg (WM 1976, S. 10) gewährte bei totalem Heizungsausfall während der Heizperiode eine Minderung der vollen Miete.
Die Minderung der Miete hat nach den Grundsätzen zu erfolgen, die für die Mietminderung gelten. Fehler hierbei können schnell unangenehme Folgen haben. Um schnell die Temperaturen wieder auf ein erträgliches Maß ansteigen zu lassen, hilft auch keine Minderung und kein Zurückbehaltungsrecht. Für eilige Fälle muss im einstweiligen Rechtsschutz ein Antrag auf angemessene Beheizung gestellt werden.
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Dieses Fachgebiet wird in unserer Kanzlei von Rechtsanwalt Felix Ginthum bearbeitet. Tel.: 030-2005072-0 | Ginthum@f-200.com
Haben Sie weitergehende Fragen? Unsere obigen allgemeinen Ausführungen können eine Beratung im Einzelfall nicht ersetzen. Wenn Sie eine anwaltliche Beratung oder Vertretung für Ihr konkretes Anliegen benötigen, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Rufen Sie einfach an oder schreiben Sie uns.
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